日前，英國脫歐帶來的市場沖擊已經(jīng)超出外匯市場、債券市場和股票市場，開始蔓延至房地產(chǎn)市場。自7月4日以來，英國國內(nèi)多家地產(chǎn)投資基金開始暫停投資者贖回，這引起了投資者和監(jiān)管部門的不安和關(guān)注。
近年來，在英國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，海外投資者影響力巨大，尤其是在倫敦和英格蘭東南部地區(qū)。大量海外資金的入市是英國商業(yè)地產(chǎn)牛市的重要原 因。自2009年開始，海外投資者購房占總體交易的比重一直維持在45%以上。在2012年至2015年英國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程中，牛市為商業(yè)地產(chǎn)投資基金每年 帶來雙位數(shù)的投資回報。
然而，進(jìn)入2016年一季度以來，在英國退歐風(fēng)險影響下，海外投資者在英國房產(chǎn)市場投資下降了50%。英國商業(yè)地產(chǎn)基金面臨嚴(yán)重的資金流出壓力。4月份商業(yè)地產(chǎn)基金凈流出規(guī)模高達(dá)1.37億英鎊，5月份更是上升至3.6億英鎊。
脫歐公投結(jié)果公布之后，悲觀情緒開始主導(dǎo)海外投資者決策。短期內(nèi)，市場對海外企業(yè)撤離英國的擔(dān)憂導(dǎo)致倫敦商業(yè)地產(chǎn)需求下降，中長期內(nèi)則擔(dān)憂英國 本土經(jīng)濟(jì)停滯壓制商業(yè)地產(chǎn)需求。在此負(fù)面情緒影響下，英國境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資基金市值縮水了4.5%至5%。商業(yè)地產(chǎn)基金也面臨大規(guī)模投資者要求贖回資產(chǎn)的 壓力，流動性逐漸耗竭。從7月4日開始，流動性耗竭的標(biāo)準(zhǔn)人壽、英杰華、M&G投資以及亨德森全球投資的商業(yè)地產(chǎn)基金陸續(xù)宣布暫停所有交易，并在 一定期限內(nèi)禁止投資者贖回。這一決定將100億英鎊左右的資產(chǎn)鎖定，引起了投資者的擔(dān)憂。
密切關(guān)注市場波動的英格蘭銀行金融政策委員會強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)市場的波動有可能被放大。在脫歐公投之前，各方認(rèn)為脫歐會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價格下降 10%以上。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)交易頻率較低，市場達(dá)到均衡價格水平需要較長的時間。在這一時段內(nèi)，脫歐帶來的市場悲觀情緒將持續(xù)沖擊地產(chǎn)投資基金。巨大 的贖回壓力有可能導(dǎo)致地產(chǎn)基金未來在鎖定期后大規(guī)模銷售地產(chǎn)以變現(xiàn)，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格進(jìn)一步下探，形成新一輪惡性循環(huán)，放大市場下行壓力。
事實(shí)上，各大投資基金在聲明中都強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前暫停交易正是為了避免“異常的市場環(huán)境損害投資回報”。分析認(rèn)為，未來任何一筆新的資金贖回都將意味著上述基金不得不拋售持有房產(chǎn)以籌集資金應(yīng)對。
各大基金都在竭力避免2007年地產(chǎn)市場泡沫崩潰時的場景。當(dāng)時英國地產(chǎn)投資基金同樣面臨投資者贖回激增的局面。樂觀分析認(rèn)為，這一局面出現(xiàn)的 可能性不高，英國商業(yè)地產(chǎn)面臨的環(huán)境并非完全利空。當(dāng)前，英國國內(nèi)利率處于歷史低位，未來還有可能進(jìn)一步降息；同時，英鎊對美元匯率已經(jīng)下探至1.3以 下，下行壓力依然存在。這兩大因素對高度國際化的倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場無疑是利好的。
針對地產(chǎn)市場波動對英國金融系統(tǒng)的沖擊，各方認(rèn)為總體影響相對可控。央行金融政策委員會表示，英國銀行系統(tǒng)的韌性已經(jīng)有了大幅提升。歷年銀行壓 力測試的場景都要比當(dāng)前經(jīng)歷的情況更為極端。以2014年銀行壓力測試為例，當(dāng)時假設(shè)“英鎊貶值30%，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)分別下降35%和30%”，英 國銀行系統(tǒng)仍有足夠的資源應(yīng)對上述情況。
雖然從壓力測試的結(jié)果看英國房價下滑對于銀行系統(tǒng)的沖擊可控，但是央行金融政策委員會依然高度關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，并將其列為未來核心 關(guān)注的市場風(fēng)險之一。這一擔(dān)憂不無道理。一方面，銀行壓力測試雖然結(jié)果樂觀，但是測試主要集中在7家大型銀行，市場負(fù)面情緒的影響往往超出預(yù)期，各方仍然 擔(dān)憂房價下跌對英國金融系統(tǒng)負(fù)面沖擊超出預(yù)期；另一方面，市場無法估計(jì)商業(yè)地產(chǎn)市場的杠桿率。當(dāng)前英國國內(nèi)居民住宅市場杠桿率相對可控，但是商業(yè)地產(chǎn)杠桿 率難以估計(jì)。一旦未來商業(yè)地產(chǎn)投資基金在巨大贖回壓力下大規(guī)模拋售旗下資產(chǎn)，英國國內(nèi)房價下行壓力將進(jìn)一步加劇，后續(xù)發(fā)展對于銀行業(yè)的影響尚無法估計(jì)。
